av Fernando Enrique Carrasco Yances 18 dager siden
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JUNTA DE PROPIETARIOS
av Fernando Enrique Carrasco Yances 18 dager siden
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Si necesitas inscribir algún acuerdo de la Junta de Propietarios en SUNARP, es recomendable buscar asesoría legal o notarial para asegurar que se cumplan con todos los requisitos y formalidades
¿Para qué se necesita una Acta Certificada?
• INSCRIPCIÓN EN SUNARP:
Permite la inscripción de acuerdos importantes como la elección o cambio de la Junta Directiva (presidente, etc.), la modificación del Reglamento Interno, la aprobación de obras, etc.
• Otorgar personería jurídica a la Junta:
Si bien la Junta de Propietarios no es una persona jurídica en el sentido estricto, su inscripción en SUNARP le otorga la capacidad de realizar actos y contratos en representación de los propietarios.
• Validar acuerdos:
Garantiza la legalidad y el reconocimiento de los acuerdos tomados por la Junta.
• Procedimientos legales:
Es necesaria para representar procesalmente a la Junta de Propietarios en cualquier acción legal.
CONSIDERACIONES ADICIONALES:
• Reglamento Interno:
Es crucial revisar el Reglamento Interno del edificio o condominio, ya que este establece las reglas específicas sobre convocatorias, quórums, mayorías para la toma de acuerdos y otras formalidades.
PASOS PARA OBTENER UNA ACTA CERTIFICADA
1. Convocatoria a Junta:
o La convocatoria debe ser realizada por el presidente de la Junta de Propietarios (si su mandato está vigente) o, en su defecto, por los propietarios inscritos que reúnan al menos el 25% de las participaciones sobre las zonas comunes, según lo establecido en el Reglamento Interno.
o Debe indicar claramente la fecha, hora, lugar y agenda de la reunión.
o Se recomienda contar con una constancia de convocatoria con firma legalizada por notario.
2. CELEBRACIÓN DE LA JUNTA:
o Se debe verificar el quórum establecido en el Reglamento Interno para la validez de la sesión.
o Se desarrollan los puntos de la agenda y se toman los acuerdos correspondientes.
o Es fundamental que todos los acuerdos y los resultados de las votaciones queden registrados de manera clara y precisa.
o Se debe registrar la lista de asistentes, ya sea en persona o por representación.
3. Redacción y Adhesión del Acta:
o Una vez finalizada la reunión, se redacta el acta con todos los detalles de lo acontecido y los acuerdos adoptados.
o Esta acta debe ser adherida al Libro de Actas de la Junta de Propietarios, el cual debe estar previamente legalizado por un notario.
o El acta debe ser firmada por el presidente y el secretario de la Junta, y, idealmente, por todos los asistentes.
4. Certificación Notarial:
o El presidente (o quien esté facultado para ello según el Reglamento Interno) debe llevar el Libro de Actas a una notaría.
o El notario certificará la copia del acta o realizará una constancia de la autenticidad del acta insertada en el libro.
o La certificación notarial es clave para la inscripción de los acuerdos en SUNARP.
¿QUÉ ES UNA ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS?
Es el documento donde se registran los acuerdos tomados en una reunión de la Junta de Propietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal (propiedad exclusiva y común). Esta acta debe contener, entre otros, el lugar, día y hora de la celebración, el quórum, la agenda, y los acuerdos tomados.
¿Por qué es importante que sea "Certificada"?
Para que los acuerdos de la Junta de Propietarios tengan validez legal y puedan ser inscritos en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), es indispensable que el acta sea certificada por un notario público. Esto le otorga fe pública y garantiza su autenticidad.
Este es el desarrollo más reciente en la legislación. Publicado en mayo de 2023, establece un "nuevo régimen para la propiedad horizontal". Busca modernizar y mejorar la gestión y convivencia en este tipo de propiedades, abordando problemas actuales como el alquiler temporal y la morosidad.
• Pendiente de Reglamento:
• Pendiente de Reglamento: Es importante destacar que, a la fecha de tu consulta (julio de 2025), el Decreto Legislativo N° 1568 aún no ha entrado en vigencia plenamente porque se encuentra a la espera de la publicación de su reglamento. Mientras tanto, la Ley N° 27157 y su reglamento siguen siendo la normativa aplicable.
• Formalización y eficiencia:
La tendencia general es hacia una mayor formalización y eficiencia en la administración de las propiedades horizontales, buscando reducir conflictos, garantizar el cumplimiento de obligaciones y proteger la inversión de los propietarios.
Esta ley, junto con su Reglamento (Decreto Supremo N° 008-2000-MTC), es la norma que ha regido el "Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común" hasta la actualidad (aunque un nuevo DL está pendiente de reglamentación). Si bien cambió la denominación oficial a "propiedad exclusiva y común", el concepto de propiedad horizontal y la Junta de Propietarios como su órgano de gobierno se mantuvieron y perfeccionaron.
• SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
Un objetivo importante de esta ley fue el saneamiento de la titulación de unidades inmobiliarias, lo que facilitó la formalización de muchas propiedades.
• Inscripción en SUNARP:
Se reforzó la importancia de la inscripción de la Junta de Propietarios y sus acuerdos en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para su validez y oponibilidad. Esto le dio a la Junta una suerte de "personalidad jurídica" funcional, permitiéndole contratar servicios, abrir cuentas bancarias, demandar a deudores, etc.
Este Decreto Ley y su reglamento reemplazaron las normativas anteriores, consolidando el régimen de propiedad horizontal en el Perú. Fue una norma que estuvo vigente por más de 20 años y se hizo común entre los operadores jurídicos. Continuó profundizando en la regulación de las áreas comunes, los derechos y obligaciones de los propietarios, y la figura de la Junta de Propietarios como el ente de gobierno de la comunidad.
Esta ley marcó un hito importante. Por primera vez, se reguló que las secciones o divisiones de un edificio podían ser de dominio exclusivo de distintos propietarios, quienes a su vez adquirirían un derecho de copropiedad sobre las zonas y servicios comunes. Se buscaba establecer una base legal para la convivencia y la administración de estos espacios compartidos.
• DECRETO SUPREMO N° 025 (1959)
Este decreto es significativo porque, por primera vez, utilizó el "nomen iuris" de "Propiedad Horizontal" en la legislación peruana. A partir de este momento, el término se consolidó en el ámbito jurídico.
• REGLAMENTO INTERNO OBLIGATORIO
En esta etapa, se estableció la obligatoriedad de un Reglamento Interno, aprobado por una mayoría calificada, que debía formalizarse por escritura pública y podía ser inscrito en los Registros Públicos. Este reglamento se convirtió en el "manual de convivencia" y gestión del edificio.
A medida que las ciudades peruanas crecían, la demanda de vivienda llevó a la construcción de edificios con múltiples unidades (pisos o departamentos) que compartían el terreno y ciertas áreas.
• AUSENCIA DE REGULACIÓN ESPECÍFICA:
En un principio, el Código Civil de 1852 no contemplaba disposiciones específicas sobre este tipo de propiedad. Las relaciones entre los propietarios de diferentes pisos se regían por las normas generales de copropiedad, lo que generaba conflictos y vacíos legales.
Si bien la idea de compartir un mismo inmueble con múltiples propietarios no es nueva, su formalización legal y la creación de un ente gestor como la Junta de Propietarios ha pasado por diversas etapas.
Subtópico
